La ley del Suelo regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los
deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal, también viene a establecer las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico así como su valoración y la responsabilidad patrimonial de la Administración Publica en esta materia.

En primer lugar, la mayor repercusión que tiene la Ley del Suelo sobre el sector agrario es el cambio del método de valoración del suelo no urbanizable. En este sentido, hay que recordar las desafortunadas palabras que lanzó la ministra de la Vivienda, María Antonia Trujillo, cuando dio a conocer el proyecto de Ley y dijo que: “Un patatal se tasará a precio de patatal y no como solar urbanizable».

Pretendía, así, la ministra aludir al cambio en el método de valoración por comparación establecido en el art. 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones que decía lo siguiente:

Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable:

1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles.

2. Cuando por la inexistencia de valores compatibles no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.

Por un nuevo texto que dice lo siguiente en su artículo 22:

Artículo 22. Valoración en el suelo rural

1.- Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial , la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento de práctica de la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento de la explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá en su caso como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontaran los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor así obtenido se corregirá proporcionalmente al alza en los lugares de mayor accesibilidad, a los núcleos de población a los centros de actividad económica y a los parajes naturales de demanda social intensamente los términos que reglamentariamente se establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones cuando deban valorarse con independencia del suelo se tasaran por el método de coste de reposición según su estado en el momento de práctica de la valoración.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos se tasaran arreglo a los criterios de la LEF y la LAR.

ASAJA ya denunció en su día en el Consejo Económico y Social (CES) que el método de capitalización de rentas, es un método ineficiente para estimar el valor de mercado de la tierra de uso agrícola pues no hay estabilidad en la rentabilidad de las inversiones agrarias, donde habría que incluir conceptos tales como la revalorización del trabajo, aplicación de nuevas tecnologías, intensidad de los cultivos.

A partir de ahora, el valor del terreno se calculará por el sistema de capitalización de renta, es decir por el valor de lo que se pueda sembrar o recolectar, independientemente de que ese precio sea infinitamente inferior al de las fincas colindantes o incluso inferior al precio que se adquirió. Con este nuevo sistema de valoración, el nuevo justiprecio del suelo rural resultará verdaderamente irrisorio, ya que será mucho menor al actual y rondará entre 3 y 6 €/m2 , según los cálculos realizados por esta Organización.

Dada la diversidad de la agricultura en la forma de las propiedades, dimensión de las explotaciones, profesionalidad, intensidad, predisposición a adoptar nuevas tecnologías, en esta situación, calcular la renta de la tierra separándola del beneficio empresarial, resulta una labor complicada.

La relevancia práctica de este cambio del método de valoración del suelo no urbanizable es muy importante. El nuevo artículo 22 se aplicará para determinar el justiprecio en los expedientes expropiatorios, incluidos las expropiaciones la realización de infraestructuras generales, y desgraciadamente dada la continua caída de la renta per capita del agricultor desde hace mas de 10 años, (por ejemplo en el año 2005, la renta agraria descendió desde 15.884 millones de euros a 13.694, lo que significa una disminución del 12,6 por ciento), los justiprecios pueden llegar a rozar la confiscatoriedad.

Desde luego que el método de comparación no era para echar las campanas al vuelo, pero bajo su vigencia, se han conseguido los justiprecios mas cercanos al valor de mercado. Pretender mal pagar al propietario para abaratar la realización de una infraestructura general, es desconocer en que se va el dinero en un expediente expropiatorio, menos consultorías técnicas de apoyo a la Administración con elevadísimos honorarios, si fueran reducidos se conseguiría más financiación para pagar unos justiprecios mas dignos, sin embargo en vez de reducir este tipo de costes, se ha optado romper le cadena por el eslabón más débil, que es el agricultor.

A juicio de ENBA, en el caso del urbanismo y con la nueva normativa, el agente urbanizador optará por un sistema expropiatorio absolutamente perjudicial para los agricultores, tanto por la nueva cobertura legal que justifica el expediente expropiatorio, como por el nuevo método de valoración del suelo rústico, tasado en función de la rentabilidad de la explotación que en muchos cultivos es ruinosa.

Si como tiene declarada la jurisprudencia del Tribunal Supremo en innumerables sentencias, la naturaleza jurídica del instituto de la expropiación es la de que el expropiado, con el importe del justiprecio, pueda adquirir un bien de idénticas características al que pierde, se puede encontrar a partir del 1 de julio con que con el dinero recibido no pueda adquirir dicho bien de sustitución, quebrando el indicado principio.

En resumen, se trata de un sistema de valoración tremendamente injusto que atenta contra la libertad del mercado, motivo por el cual ENBA a través de ASAJA se ha dirigido al Defensor del Pueblo para solicitar la presentación de un recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 22 de la Ley. Mientras tanto, esperamos que los Tribunales de Justicia sigan aplicando, como hasta ahora, en sus sentencias el principio del justiprecio.